De plus en plus d’investisseurs s’intéressent aussi bien au montage du démembrement de propriété qu’à la loi Pinel. Tous deux s’appliquent en effet pour l’immobilier qui demeure encore le placement préféré des Français. Le démembrement, tout comme la loi Pinel, génère des avantages fiscaux attrayants. Toutefois, est-il possible de les associer sur un même bien ?
La loi Pinel s’applique sur un bien en pleine propriété
Pour répondre directement à la question : pas de possibilité d’exploiter un bien démembré sous Pinel. Il faut que le loueur en soit pleinement propriétaire afin d’être éligible à ce dispositif. Être pleinement propriétaire, c’est jouir à la fois de l’usufruit et de la nue-propriété.
Or, le loueur d’un bien démembré ne détient que l’un de ces deux droits. L’usufruitier est certes autorisé à faire louer le bien et à en tirer profit des revenus locatifs, alors que le nu-propriétaire ne dispose que des droits d’aliénation, sans percevoir de revenus locatifs. Dans les deux cas, faire louer sous la loi Pinel est donc impossible.
Mini-comparatif entre investissement en nue-propriété et sous Pinel
Avant d’aller plus loin, soulignons encore qu’il s’agit de deux montages bien distincts. Ceux-ci donnent lieu à une réduction d’impôt. Quel est cependant le placement le plus avantageux, sans tenir compte de ces atouts fiscaux ?
Du point de vue rendement brut, le bien Pinel génère 3% de rentabilité à partir des loyers versés. Le bien démembré ne rapporte pas de loyer pour le nu-propriétaire. Cependant, sa valeur augmente lorsque ce dernier en devient pleinement propriétaire, d’où un rendement de plus de 4%, voire de plus de 5% à terme. La revente permet en effet de réaliser des gains conséquents, mais seulement à l’extinction de l’usufruit.
En ce qui concerne la période d’engagement : le bien Pinel doit être détenu sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Le propriétaire est ensuite libre de le revendre, le relouer ou d’y vivre. Quant au bien démembré, la pleine propriété n’entre en vigueur qu’à l’extinction de l’usufruit. Cette échéance est définie à l’avance pour un démembrement temporaire, alors qu’elle est déclenchée par le décès de l’usufruitier dans le cas d’un démembrement viager.
Avec la loi Pinel, le propriétaire est tenu de se conformer à de nombreuses contraintes : calcul du loyer, respect des plafonds de ressources, entretiens et travaux, risques de vacance locative. En revanche, aucune de ces contraintes du côté du nu-propriétaire.
L’immobilier Pinel et le bien démembré sont tous deux d’excellent actifs pour la préparation de la retraite. Ils prennent de la valeur au fil du temps et constituent aussi un patrimoine d’avenir pour les descendants.
Comment mettre en place la loi Pinel ?
Vous avez le choix entre acheter directement un programme auprès d’un promoteur immobilier et faire construire vous-même le logement puis mettre en place le dispositif. Vous devez alors réaliser une déclaration préalable auprès de l’administration fiscale, tout en respectant les contraintes relatives aux conditions d’éligibilité.
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Comment démembrer un bien ?
Pour réaliser un démembrement de propriété, les deux parties (usufruitier et nu-propriétaire) se rendent auprès d’un notaire. Cela, dans le cas d’un démembrement volontaire. Il peut alors s’agir d’une donation de la nue-propriété par un parent à son enfant, ou de l’achat d’un bien démembré par deux associés. Dans le premier cas, le démembrement est viager, et dans le second, il est temporaire.
Il existe aussi ce qu’on appelle le démembrement subi, c’est-à-dire résultant du décès du propriétaire du bien. Si aucune préparation de la transmission du patrimoine n’a été réalisée de son vivant, la loi démembre systématiquement la propriété. Le conjoint survivant en devient généralement l’usufruitier et les enfants les nus-propriétaires.