Un bien immobilier, bien qu’il soit démembré, demeure toujours assujetti au paiement de l’impôt sur la fortune immobilière ou IFI. La question qui se pose est la suivante : qui paie cet impôt, l’usufruitier ou le nu-propriétaire ?
Usufruit légal, usufruit conventionnel et IFI
Ce qu’il faut avant tout savoir, c’est qu’il existe plusieurs cas de figure en matière de démembrement :
- celui qui s’opère après la succession si le conjoint survivant et les héritiers décident d’un commun accord de ne pas jouir du bien chacun en pleine propriété
- le démembrement avec donation de la nue-propriété
- le démembrement avec donation temporaire de l’usufruit
- le démembrement avec vente de la nue-propriété
Dans le premier cas où il est question d’usufruit légal, usufruitier et nu-propriétaire sont redevables de l’IFI. Les conditions se rapportant à l’article 669 du Code général des impôts s’appliquent et tiennent compte de la date du décès du propriétaire. C’est-à-dire si le décès est survenu avant ou après le 01er juillet 2002.
Dans le deuxième cas, on parle plutôt d’usufruit conventionnel puisqu’il s’agit d’une donation volontaire de la nue-propriété. Par exemple, l’individu titulaire du bien continue à y vivre en devenant usufruitier tandis qu’il cède la nue-propriété à ses enfants qui sont les héritiers réservataires au moment de la succession. C’est alors à l’usufruitier de supporter en totalité le paiement de l’IFI et ce, suivant sa valeur en pleine propriété.
Il en est de même pour le troisième cas où il s’agit toujours d’un usufruit conventionnel. Ce montage se traduit en effet par la possibilité pour le nu-propriétaire qui est l’enfant donataire, de recevoir temporairement l’usufruit et ce, sur convention des deux parties.
Il existe par ailleurs un cas de figure de plus en plus courant où le bien est démembré et la nue-propriété mise en vente, tandis que le vendeur conserve l’usufruit. Dans ce cas, les deux parties supportent également le paiement de l’IFI, selon toujours les dispositions de l’article 669 du CGI. C’est sur la base la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété que l’IFI sera calculé.
Comment utiliser l’usufruit pour bien préparer sa succession avec cet article.
IFI et démembrement sur les actifs immobiliers
Rappelons que cet impôt a été anciennement l’impôt de solidarité sur la fortune ou ISF. C’est un impôt annuel dont la taxation se fait à partir du seuil de 1 300 000 euros de valeur de l’assiette taxable.
S’il s’agit de la résidence principale de l’occupant (en pleine propriété ou en usufruit), la valeur vénale du bien profitera d’un abattement de 30%.
Les investisseurs qui détiennent des parts de sociétés démembrées et qui exploitent l’immobilier sont aussi concernés par ces conditions fiscales sur l’IFI. Par exemple, les détenteurs de parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) et de SCI (sociétés civiles immobilières).
La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété
Ce sont des valeurs décotées puisque le bien n’est plus joui en pleine propriété par l’une ou l’autre des parties. C’est l’âge de l’usufruitier qui détermine ces valeurs. Pour un jeune usufruitier, la valeur de la nue-propriété est faible tandis que celle de l’usufruit est élevée. Inversement dans le cas où l’usufruitier est âgé.
Quels sont les autres impôts et taxes dont l’usufruitier est redevable ?
Puisque l’usufruitier conserve le droit d’usage du bien, il devra par conséquent s’acquitter de la taxe d’habitation ainsi que de la taxe foncière. Si le bien est mis en location, il génère des loyers qui seront perçus par l’usufruitier. Il les déclare alors au même titre que l’impôt foncier ou les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) s’il est un loueur en meublé non professionnel. En revanche, s’il est un loueur professionnel (LMP), il peut être exonéré de l’IFI.